产业新城华夏幸福的“幸福密码”
原标题：产业新城，华夏幸福的“幸福密码” 来源：雪球
产业新城，华夏幸福的“幸福密码”
近期，有关华夏幸福的几则很有意思的公告与新闻再次吸引了我的关注；作为华夏幸福持续的观察者，我们能从中品出什么信息，又该如何看待公司的未来呢？
首先是融资信息；华夏幸福11月6日公告旗下九通基业投资有限公司拟分别与中铁信托有限责任公司、西部信托有限公司签署《永续债权投资合同》，投资金额分别为不超过人15亿元和10亿元，投资期限均为无固定期限。所得资金用于旗下相关产业新城PPP项目。（具体的内容大家自行看公告）
其次是投资信息；同样是11月6日，公司同时发布对全资子公司增资的公告。内容大体是华夏幸福及下属全资子公司拟通过将其持有的四家直接或间接全资子公司的债权转入上述四家全资子公司资本公积的方式，对四家全资子公司增资不超过 450 亿元人民币
最后是招商信息；这个比较多。一个是9月6日，浙江省湖州市南浔区人民政府、华夏幸福基业股份有限公司与深圳市合丰泰光电科技有限公司共同签署了投资160亿的超薄玻璃基板深加工项目（一期）；该项目是南浔建区以来首个百亿级产业项目。类似的巨额投资项目还有5月份投资100亿元的偏光片项目正式落户合肥华夏幸福长丰产业新城；及3月份欣旺达电动汽车电池有限公司在江苏南京华夏幸福溧水产业新城建立其在华东的首个动力电池基地，项目投资额120亿元。
融资--投资―招商，环环相扣；公司的业务发展如火如荼、衔枚急进。
而对于为何在华夏幸福的产业新城投资巨额项目，我们先听听相关投资的高层是如何看待的。合丰泰董事长许于辰表示，“项目布局南浔，一方面看中南浔在长三角协同发展中的叠加优势及湖州市、南浔区各级政府的大力支持，另一方面也因为华夏幸福的品牌效应和专业的产业服务，为我们投资南浔树立了信心。”
欣旺达有关负责人表示，市场前景、区位优势、产业环境、全方位产业服务，是欣旺达落户溧水的四大动因。
动则超百亿元的巨额投资项目纷纷落户华夏幸福产业新城，说明什么呢？当然是由于产业新城所在地的区位、配套及服务等多因素综合优势的结果；也是华夏幸福强大的产业新城运营能力的最好体现，运营良好的产业新城具有光明的未来。
对于地方政府而言，产业新城的吸引力主要体现在：
1）产业新城起步及后续运营阶段，不需要政府资金投入；解除了政府在财政上的后顾之忧，避免万一失败而在财政上背负巨大的包狱。
2）增加就业机会，减轻政府的就业负担；运营良好的产业新城将持续提供并且扩大就业机会，提升相关就业者的收入与消费能力；
3）大量进驻的企业将增加政府财税收入，成为会“下金蛋”的宝鸡；
4）提升区域土地价值，促进城市转型升级，经济持续增长；
5）增强城市竞争力，成为地方政府的“名片”，提升地方官员的政绩；
对于进驻的企业而言，能吸引他们来此押宝的最主要因素有：
2）较低的入驻成本；比如购地价格与水、电、气等硬性支出；
3）吸引力的优惠政策，尤其是税收方面的优惠；
4）完整的配套、后勤服务，解除企业的后顾之忧而专心经营；
5）有足够可提供的优秀人才与产业集群的聚集。
这也解释了多数选择在经济相对发达的都市圈附近的产业新城更容易获得成功的重要原因。
以华夏幸福起步的河北固安产业新城为例，该产业新城于2002年6月签约成立，华夏幸福受托承担基础设施建设、招商引资服务、土地整理、园区综合服务等工作，委托期限为50年。
经过10几年的发展，固安已经形成了电子信息、航空航天、生物医药三大主导产业，以京南科创谷为主要载体培育科技服务这一先导产业。廊坊市发布的固安县第十三个五年规划纲要显示，力争“十三五”期末，固安五大园区经济体量对全县GDP的贡献达到70%以上，打造2-3个百亿级特色产业集群，长远目标培育1-2个千亿级产业园区。固安也从一个典型农业县，跻身全国潜力百强县（市）第一位。
毫无疑问，固安产业新城是华夏幸福引以为傲的产业新城运营成功的典型实例。华夏幸福以此为起点，把其成功模式复制到全国各地，实现公司的规模发展。
实际上产业新城运营又极为不易；尤其是在起步的时候，真是万事开头难。因为不需要政府资金投入，所以对于开发企业而言，需要冒着相当大的风险，而最终是否能成功却是未知数。概括而言，产业新城运营需要解决三大难题。
其一是资金问题；由于政府并不投入，所以发展前期土地整理、基建设施及配套等都需要运营公司垫付资金。一个30或者50年的运营期限，往往在开头的前几年里都是资金的净流出而几无多少收入；而产业新城又没有标准化的融资模式，所以资金问题是对运营产城的公司的最大考验，除了本金之外，必须具备多渠道、多方式的融资来源和相对较低的的融资成本。
从华夏幸福本次发行永续债的利率来看，总体定价合理；从公司本身来看，有平安入股后的强力支持。
其次是招商引资；路修通了，厂房盖了，水、电、气与通讯等都接入了，如果没有企业入驻，将是竹篮打水一场空。所以对于运营公司而言，具备强大的招商引资能力是最为关键的因素。既要栽上梧桐树，又能引来“金凤凰”。
最后是资金的回报；产业新城的运营公司，其收入部分以合作区域内所新产生的财政收入地方留成部分的一定比例纳入财政预算作为产业新城资金来源。
虽然还可以通过产业园租赁、园区服务、参股孵化器内的高增长企业等方式取得一部分收益；及自身的园区地产开发等业务收入。然而来自政府的部分，由于政府的支付流程，不可避免的会产生一定量的应收账款；并且应收账款还会随着持续运营而不断产生及扩大。由于开发周期长，一般还会遇到政府换届、经济周期变化及国家产业政策调整。
从目前国内众多的产城运营者来看，华夏幸福无疑是其中“一哥”，是行业的引领者。截至2019年发布的中报显示，公司在全国范围内布局了15个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局，累计布局近80座产业新城。
华夏幸福为企业发展提供“产业规划、选址服务、全球资源、行业圈层、金融支持、专业载体、一揽子政策、全程服务”等全方位产业服务，以“产业优先”为核心策略，不断为合作区域导入龙头项目，打造先进产业集群，推动区域产业转型升级。
基于17年产业招商经验与近4600人的庞大产业发展团队，结合人工智能与大数据技术研发的产业大数据平台，已形成以“产业可视化地图、产业智囊APP、产业在线研究、产业数据服务端”为核心的四大产品体系，可面向政府、企业、第三方机构等，基于不同应用场景，输出不同产品，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
人口是市场的基石，产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面，“坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域”，已成为华夏幸福新时期新的发展目标。
体现在业绩方面，公司上市以来，稳健快速成长。2011年至2018年间，营业收入复合增长率达40.4%，归母净利润复合增长率达35.4%。结合2018年平安入股时大股东做出的业绩承诺，以公司2017年度归母净利润为基数，2018/2019/2020年的归母净利润增长率达到30%/65%/105%，这个业绩承诺与股权激励行权和解锁条件基本一致，相信大概率可以达成。未来业绩增长前景可期。
2019最新3季报显示，前9月营收约643.18亿元,同比增长约42.48%；归母净利润为97.5亿元，比上年同期增长23.7%；累计签约销售额为1006.45亿元，突破千亿门槛。前9月，净资产收益率为25.19%，同比增长6个百分点。资产负债率为84.94%，与去年同期基本持平；土地储备约1109万平方米，较年初增长21%。
良好的业绩前景与短期的忧虑，比如逐年增长的应收账款规模、持续的融资需求及政策的不确定性等。使得投资者必须左手望远镜，右手放大镜；既要战战兢兢、如履薄冰；又要风物长宜放眼量，超额的收益玫瑰需要时间的灌溉与耐心土壤的培育。
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