关注城市发展中的“上行机会”让资本成为资源抓手
12月17日下午，由《华夏时报》社主办，中国城商联携手共办的“2024华夏城市产业链发展大会”在京举行。本次大会以“重塑价值·未来可期”为主题，围绕如何有效推动经济转型升级、增强城市发展的内在核心动力、精准把握城市产业链的未来发展趋势等一系列关键问题展开激烈的思想碰撞与观点交锋，力求在充满变数的经济格局中精准探寻到确定性的发展路径，从而为城市发展提供新时代的解题思路。
在当前经济新常态与政策不断调整的背景下，城市投融资机会不能再简单地依赖于过往的惯性思维与操作模式，需要探索新的路径与策略。如房地产市场调控新政及行业转型趋势下，房企要优化资本结构、拓展轻资产运营模式、加强与金融科技融合来寻新增长点。
在中国城商联理事、中国商业与文化金融发展工作委员会副主任吴海鹏的主持下，本次大会圆桌论坛环节，崐玉资本合伙人尹先凯、朗姿韩亚资管不动产与基础设施部副总裁孙莹、华夏幸福产业综合体总经理刘超、航天科幻产业创新联合体发起人、联席主席陈奕光就“城市新基建的投资机遇与融资模式创新”等话题展开了深度探讨。
面对房地产市场调控新政及行业转型趋势，房地产企业如何通过优化资本结构、拓展轻资产运营模式、加强与金融科技的融合等策略，寻找新的增长点？与会嘉宾纷纷给出真知灼见。
崐玉资本合伙人尹先凯透露，目前A股上市较为困难，因此当下的政策鼓励收并购。在现在的大环境下，投资并购的交易和需求会比较活跃，包括很多上市公司的买家，他们除了对一些（传统意义上）优质公司的收购，包括像高速公路、太阳能、风能这些资产的收购也在密集的进行中，由于这类资产交易流程有个过程，可能在明年会有大量的交易被披露出来。
在国内市场，目前比较抢手或者比较好卖的重资产是类似于绿电等类型的资产，“因为它相对稳定一些，一些上市公司或者一些大的机构愿意去买”。同时，这些基于比较稳定现金流的公司资产，更为契合当下的经济环境和出资人的诉求。而对于不良资产，尹先凯建议认真甄选，要考虑不良资产可能存在的瑕疵或者坑，也要考虑买家自身的资源和能力。
朗姿韩亚资管不动产与基础设施部副总裁孙莹介绍说，朗姿韩亚资管是在中国境内做******资产投资的资管公司，投资策略主要分为PE、证券（包括ABS、REITs的二级市场投资）以及不动产和基础设施类三大板块。
谈到投资环境，孙莹直言，目前外资对中国的投资是在不断收紧的，朗姿韩亚资管在中国的投资步伐和投资的额度实际上也在不断收缩。目前，公司不动产团队已经暂停了大规模不动产与基础设施类资产的收并购，把更多精力放在去化公司表内的存量资产，以及考虑如何提高自有资产的现金流、提高自己的运营能力方面。
“从这个逻辑上来讲，（我们从）原来的标准财务投资人也在不断地向产业服务商方向做转型。”孙莹称，基于此，朗姿韩亚资管除了在中国的境内投资以外，也会结合股东方的优势“出海”，比如关注日本不动产，主要是围绕公寓和酒店类项目的收购。同时中国境内也仍然存在很多投资机会，比如公司正在专注的不良资产领域，有以及一些中资产投资机会，主要以二房东的形式来盘活部分低效资产或是抵债资产。
此外在美业投资方面，朗姿会自持医院资产，其并购方式包括直接收购医院（重资产），或是以生物医药和医美行业的产业基金进行股权及基础设施配套投资。
华夏幸福产业综合体总经理刘超介绍说，作为中国领先的产业新城服务商，深耕产业园区二十余年，服务50余个产业新城区域，业务遍布北京、河北、浙江、江苏、安徽、河南、湖北、陕西等地，更是在城市核心区打造“产业综合体”产品线公里圈层，聚焦城市极点，专注特定产业主题、科技创新引领、产业配套完善、人居环境优越的活力社区。围绕产业新城平台，形成了从产业集群打造、园区招商运营、产业空间设计、低碳园区运营、数字园区赋能的产业园全生命周期操盘体系，为所在区域提供以产业发展为核心的全流程综合解决方案，支撑园区高质量发展。
在新政大背景下，人工智能等前沿技术的集成应用也逐步成为推动城市发展的重要力量。航天科幻产业创新联合体发起人、联席主席陈奕光介绍说，航天科幻产业创新联合体以航空航天文商旅，文创、文教、文旅为主要的产业方向，聚焦于市场创新活动，推进产学研深度融合，提升技术创新能力。同时，也会将优质的航天科技成果IP与城市存量资产和空间进行合作，希望能够以文旅为杠杆，赋能城市更新。
据陈奕光透露，目前航天科幻产业创新联合体的投融资主要有两种模式。一种是投资方、合作方一起评估好项目，比如与地方教育、科技、文旅部门合作，获得政策支持，再进行客群专业化、精细化的运营；另一种则是找地方政府直接进行投资。陈奕光强调，不管通过哪种方式，都希望通过航天科幻产业创新联合体的IP赋能和专业的运营能力、投融资能力等，将项目打造成为在当地颇具影响力、有IP属性、消费场景的科技数字化结合的文商旅项目。
近期，中央经济工作会议透露出2024年经济政策的全新调整方向，为资本市场带来新的投资逻辑和操作策略。随着宏观政策的积极转向，财政政策更加积极有为，货币政策从“稳健”转为“适度宽松”，这一政策组合拳令市场参与者对于未来的投资环境和机会充满期待。
中国城商联理事、中国商业与文化金融发展工作委员会副主任吴海鹏归纳说，近期的新政密集出台，可以看到，其一，国家在试图平衡地方和中央的关系，通过财税手段把土地财政向新质生产力转化；其次，平衡国企和民企的关系，如何做大国企、如何做民企的促进；其三，（推进）消费和民生结合。
而面对新投资环境，吴海鹏认为，“蕞重要的是我们如何把资本作为资源的抓手，继续向下做进一步的发展”。
对于未来的投资机会，孙莹认为，不动产在下行，但投资机会依然很多：“不动产是个长周期的行业。虽然现在仍然不知道这个周期在底部有多久，但是我们认为只要你不出局，仍然在这个行业里面，就有更多的合作机会和发掘更多的合作机会。”
孙莹建议，一些基于能产生稳定现金流资产的业务都可以关注，比如新能源领域内一些“小而美”的投资机会，以及海外投资机会，“不在下行的市场卷，可以多关注仍在上行的机会”。
与孙莹“多点开花”的思路不同，刘超强调“聚焦主业”。其解释说，从产业园区业主方的角度来看，“轻重并举”目前都进入了某种程度的存量时代。作为业主方，目前需要向存量、向运营要效率。ToB端，需要聚焦核心产业。其建议，所有产业园区的从业者都要先稳住基本盘，再去寻找新的增量点。
刘超表示，未来华夏幸福产业综合体在投融资方面瞄向四个方向，头部是AMC金融化债，为金融管理机构赋能做一个产业能力输出，引入增量的产业；第二瞄向国央企的资产盘活，因为存量盘活是所有人都在做的，百家所长，华夏依靠二十年的园区开发运营经验优势各找各的优点，精准产业定位为国有资产的盘活赋能；第三是希望找到产业背景投资的企业，由产业资本作为合作伙伴提供的“投资能力”和“建设运营能力”叠加，协同产业资本一块儿形成1+1大于2的合力；第四是聚焦一些新产业方向，结合一些产业风口。
在陈奕光看来，产业领域“毫无疑问肯定是跟着政策走”。作为新质生产力的核心，低空经济、商业航天一定是颇具前景的产业方向，目前也已获得了政策的大力支持。
这些新质生产力如何结合地产、产业地产或者存量资产的产业导入和产业运营？陈奕光觉得，“找龙头好拿到更好的资产的条件、蕞好的政策支持，再以此作为牵引，形成产业集聚的资源会更容易”。同时，陈奕光分析称，低空经济、商业航天也是可以重点结合城市更新“一起来做的方向”。其重点推荐航天的文商旅方向，“超级IP加上文商旅的数字内容，还有专业的运营能力，能够盘活一些不错的资产方向”。
据悉，目前航天科幻产业创新联合体已与华润置地合作，将航空航天IP内容和万象城的线下空间相结合，为消费者带来新颖别致的沉浸式体验。2025年，航天科幻产业创新联合体将重点与优质的商业综合体、商业空间、商业街区，以及流量大的景区、科技馆、博物馆等进行长期合作，以好的IP内容体验产品进行赋能。“会继续与一些城市优质的存量资产合作，计划明年希望能做到至少20—30个城市。”陈奕光表示。
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