中国证监会支持REITs纳入沪深港通公募REITs产品流动性、规模有望双提升
日前，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确将房地产投资信托基金(REITs)纳入沪深港通。在业内人士看来，REITs纳入沪深港通，是落实新“国九条”的重要举措。此举有利于促进资本市场高水平制度型开放和安全、拓展优化资本市场跨境互联互通机制，有利于公募REITs实现国际化、法治化和市场化：一方面，明确将REITs纳入沪深港通，有望进一步丰富沪深港通交易品种，为市场引入资金活水；另一方面，境外投资者入市交易，将进一步完善公募REITs市场，推动公募REITs规模做大做强。
中国证监会明确，将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。
根据沪深交易所修订的沪港通和深港通业务实施办法，将日均市值不低于人民币50亿元、日均成交金额不低于人民币3000万元(剔除全天停牌的交易日)、全天停牌天数占总交易日天数的比例低于50%的股票纳入沪深港通的范围。
上海证券报记者注意到，两地REITs市场存在较大差异。数据显示，截至4月19日，11只香港REITs产品总市值达到1037亿元人民币。其中，领展房产基金市值达到715亿元人民币，占比近七成；冠君产业信托、置富产业信托市值分别为83亿元人民币、62亿元人民币，资产类型以物业、零售为主，较为单一。在内地REITs产品中，资产类型涵盖高速公路、产业园、能源、物流等，种类较为丰富。
从流动性看，内地公募REITs市场活跃度高，2022年、2023年和2024年以来，日均换手率分别达到1.35%、0.84%和1.09%；对应来看，香港REITs市场流动性较低，2024年以来，领展房产基金日均换手率为0.36%，其他香港REITs的日均换手率约0.08%。
对此，香港房托基金协会相关人士表示，将REITs纳入沪深港通，市场上提供稳定收入的产品更加多样化，将为内地和香港投资者提供更多投资选择，为香港市场吸引更多资金。
中证鹏元研发部高级研究员吴进辉称，将REITs纳入沪深港通，既有利于促进资本市场高水平制度型开放、拓展优化资本市场跨境互联互通机制，也有利于推动公募REITs国际化、法治化和市场化发展。
记者注意到，在内地公募REITs市场中，符合沪深港通范围标准的公募REITs较少。Choice数据显示，截至4月22日，35只内地上市公募REITs的总市值达1129.36亿元，仅8只公募REITs市值超50亿元，其中中金安徽交控REIT、中信建投国家电投新能源REIT市值分别达92.41亿元、86.99亿元。从成交金额看，多只公募REITs的日均成交金额不超过3000万元。
在业内人士看来，内地公募REITs市场规模较小，随着REITs纳入沪深港通，相关公募REITs将通过扩募等方式，做大规模、提升流动性，进而吸引境外投资者进行配置。
目前来看，多只公募REITs正在持续推动扩募事宜。中航京能光伏REIT扩募获上交所受理，该基金拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目；国泰君安东久新经济REIT拟购入南通、重庆等产业园，推动扩募事宜。
此外，两地REITs市场在底层资产类型、交易规则等方面也存在较大差异。瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊认为，公募基金管理人须在信息披露、投资者教育方面做好准备，向投资者充分说明不同市场的投资差异、不同行业和资产的风险收益特征等，重视投资者适当性管理，充分保护投资者利益。
吴进辉认为，公募REITs市场提质增效，有效盘活存量资产，促进投融资的良性循环，降低企业负债率，在宏观经济中的地位愈发重要。在发行端，要进一步优化流程、材料审核，疏通堵点。在二级市场，要进一步维护投资者权益，加大信息披露力度，严把估值关；推出REITs实时指数，适时推出REITs相关ETF产品，引导中长期资金和权益投资者入市。优化REITs税收政策，助力内地REITs市场高质量发展。
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