规范涉执土地处置司法评估《涉执土地处置司法评估技术指引(试行)》解读
规范涉执土地处置司法评估——《涉执土地处置司法评估技术指引（试行）》解读
北京康正宏基房地产评估有限公司 梁津 刘朝阳 魏伯欣
摘 要根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等相关文件的要求，2024年8月28日，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布《关于印发〈涉执土地处置司法评估技术指引（试行）〉的通知》，从程序要求、形式要求、实体要求三个方面规范涉执土地处置司法评估。
2018年8月28日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号，以下简称《财产处置参考价规定》），并于9月1日起施行。2018年12月10日，为依法规范人民法院委托评估工作，最高人民法院办公厅联合中国土地估价师与土地登记代理人协会等五家行业协会，发布《关于印发〈人民法院委托评估工作规范〉的通知》（法办〔2018〕273号）。2019年11月22日，最高人民法院办公厅发布《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》（法办〔2019〕364号）。最高人民法院一系列关于确定财产处置参考价的规范性文件，对于规范涉执土地处置司法评估具有重要指导意义。
经过近几年涉执土地处置司法评估以及专业技术评审的实践经验总结，中估协制定并发布了《关于印发〈涉执土地处置司法评估技术指引（试行）〉的通知》（中估协发〔2024〕23号，以下简称《涉执司法评估指引》）。从程序要求、形式要求、实体要求三个方面，规范涉执土地处置司法评估。
一、《财产处置参考价规定》对涉执司法评估的要求
（一）人民法院对评估报告的形式审查《财产处置参考价规定》第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。评估报告具有下列情形之一的：
③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符；
④评估人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正。
（二）当事人对评估报告形式和评估程序提出异议《财产处置参考价规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人对于评估报告中：财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质的形式问题，以及评估程序严重违法提出异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。
（三）当事人对评估报告的实体问题提出书面异议《财产处置参考价规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，对评估机构作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
二、涉执土地处置司法评估的程序要求程序要求从接受委托到实地查勘，进行核查验证，提交评估报告并对当事人异议进行回复，根据需要出庭质证及对报告补正，贯穿涉执土地处置司法评估的全过程。
（一）接受人民法院委托，明确财产基本信息与财产范围
1.接收人民法院的评估委托书，核查委托书内容的完整性在涉执司法评估实践中，人民法院和当事人都要关注评估报告的财产基本信息与财产范围，因此，从接收人民法院的评估委托书开始，就要重点核查估价对象的基本信息、财产范围等内容，如不完整，应书面函告人民法院进行补充。
2.应检查利益冲突后，决定是否承接委托评估接到评估委托书后，土地估价机构或土地估价专业人员还应进行利益冲突检查，应主动回避与本案当事人、利害关系人等有利害关系的，与估价对象有利害关系的情形。除受行政部门委托外，土地估价机构在五年内曾经对同一个估价对象提供过估价或咨询等专业服务的，应书面函告人民法院，由人民法院决定是否继续委托。土地估价机构依据法律、法规、规范性文件以及相关估价国家标准与行业协会规定等不能进行评估的其他情形，土地估价机构应当在规定期限内，以书面形式向人民法院提出不承接委托评估的申请。
3.核查委托评估材料的完整性在涉执司法评估实践中，对于委托评估材料的收集需要随着评估的进程而逐步完善。土地估价机构接受委托的，在评估过程中，应对委托评估材料的完整性进行核查，主要包括：权属文件、土地权属来源材料、规划等许可文件、有关文字、图纸、影像等资料。土地估价专业人员根据执行案件以及估价对象的实际情况，可书面要求人民法院补充提供相关材料。必要情况下，土地估价机构可请求人民法院出具《协助调查函》等，向不动产登记机构等相关单位调取相关资料，并提交给人民法院备案。
4.接受评估材料的合法程序在涉执司法评估实践中，土地估价机构应当遵守接受评估材料的合法程序。当事人提交的评估材料应由人民法院转交土地估价机构。依据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发〔2007〕5号）第三十一条第三款规定，土地估价机构不得接受当事人自行提交的评估材料。
1.实地查勘实地查勘是《资产评估法》和《城镇土地估价规程》的要求，土地估价机构应当安排两名及以上人员共同对估价对象进行实地查勘，当事人不到场的，不影响实地查勘的进行。实地查勘记录应当由参加实地查勘的人员签名或者盖章。对于土地估价专业人员无法进入估价对象内部查勘的情形，经书面征询人民法院意见，可对估价对象内部情况进行合理设定，并在土地估价报告“估价的前提条件和假设条件”中予以说明。
2.核查验证《资产评估法》要求对于权属证明和其他资料进行核查验证并作为评估的依据，涉执土地处置司法评估实地查勘时，土地估价专业人员应核查验证的内容包括：
①评估委托书中载明的基本信息：，包括名称、坐落、面积、用途、权利类型等；
②财产范围，包括：土地以及地上是否存在在建建筑物、构筑物及其附属设施、附着物等的情况；
③土地租赁、占有使用、查封等情况；
④宗地红线内外的实际开发程度等。如发现委托评估的财产基本信息、财产范围与实际不一致的，应当提请人民法院核实、明确。
（三）出具土地估价报告，回复异议按照《财产处置参考价规定》的要求，土地估价机构应在评估委托书载明的评估完成期限内出具土地估价报告，并可在法律法规等规定的期限内申请延期。土地估价机构应当根据当事人提出的书面异议，有针对性地及时作出书面说明，并按规定时间提交人民法院。土地估价机构应当根据土地估价行业协会专业技术评审的结论，对土地估价报告进行修改后提交人民法院。
三、涉执土地处置司法评估的形式要求
（一）明确出具土地估价报告涉执土地处置司法评估，应当出具土地估价报告，项目名称宜为“××××涉执土地处置司法评估”。估价目的宜表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”。
（二）规定财产基本信息的内容涉执土地处置司法评估的财产基本信息包括：名称、坐落、面积、用途、权利类型等。
1.关于坐落估价对象的坐落应依据不动产权属证书或土地权属来源材料的记载确定。在实地查勘中，发现记载的坐落与实际地址不一致的，应进一步核查验证，不能确认记载的坐落与实际地址一致的，应提请人民法院核实。
2.关于面积估价对象的土地面积应依据不动产权属证书或土地权属来源材料的记载确定。如果委托评估的财产范围为上述文件记载的部分范围，应提请人民法院先行委托有测绘资质的机构进行测绘。财产范围包括在建建筑物、构筑物及其附属设施等的，其建筑面积应依据规划批准文件和实际建设情况确定。涉及土地及在建建筑物抵押担保的，其建筑面积原则上应依据抵押登记的建筑面积确定。
1.财产范围的一般规定依据《民法典》第三百五十六条规定的建设用地使用权转让，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的法律原则，涉执土地处置司法评估，估价对象的财产范围包括：土地、在建建筑物、构筑物及其附属设施、附着物等。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条规定，前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。在土地估价报告中界定估价对象的财产范围，不得超出委托评估财产范围或者遗漏财产。
2.与抵押登记的关系涉执土地处置司法评估，执行案件涉及以建设用地使用权及在建建筑物抵押担保的，委托评估的财产范围原则上应与抵押登记的抵押财产范围一致。
3.新增建筑物《民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。根据委托评估材料和实地查勘，抵押财产范围内的土地上有新增建筑物的，抵押财产与该土地上新增的建筑物应一并列入评估的财产范围，并提请人民法院在评估委托书中予以明确。估价结果应分别列明抵押财产价格和新增建筑物价格。
4.预售商品房依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二款规定，当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。根据委托评估材料，抵押财产范围中存在已经办理预告登记的预售商品房和已经办理预售备案的商品房的，应从抵押财产中扣除后作为评估的财产范围。
四、涉执土地处置司法评估的实体要求涉执土地处置司法评估的实体要求包括参照标准和计算方法。
（一）关于参照标准在确定财产基本信息和财产范围的基础上，《涉执司法评估指引》通过对权利类型、土地用途、规划条件（容积率）、开发程度、估价期日、使用年限进行核查验证，在合理确定价格类型的基础上，确定完整的地价定义，作为估价报告的主要参照标准。
1．权利类型权利类型是地价定义的核心要素，估价对象的权利类型应依据不动产权属证书或登记证明的记载确定。未办理不动产登记的，可依据土地权属来源材料确定。估价对象的权利类型还会受到他项权利和租赁合同的影响，主要包括：
（1）估价对象设立抵押权以及存在查封的情形，涉执土地处置司法评估不考虑案涉抵押权以及查封对估价结果的影响。
（2）估价对象设立地役权的，涉执土地处置司法评估应考虑地役权对估价结果的影响。
（3）估价对象存在租赁合同的，按照法律规定租赁合同有效或人民法院认定租赁合同有效的，涉执土地处置司法评估应考虑租赁合同中关于租期、租金、签订时间等约定条款对估价结果的影响。
2.土地用途估价对象的土地用途应依据不动产权属证书的记载确定。未办理不动产登记的，可依据土地权属来源材料或规划批准文件等确定。在实地查勘中，发现实际用途与上述文件记载的用途不一致的，应以记载的用途为准。
3.容积率依据《城乡规划法》规定，估价对象的容积率应依据规划批准文件或土地权属来源材料的记载确定。委托评估材料未提供上述文件的，土地估价专业人员不应自行设定容积率等规划指标。土地估价机构可依据《人民法院委托评估工作规范》第十九条，提请人民法院要求当事人提供规划批准文件。当事人不提供或未能提供，可申请人民法院出具《协助调查函》，协助土地估价专业人员向规划管理部门调取规划批准文件或所在宗地控制性详细规划，并提交给人民法院备案。委托评估的容积率大于规划容积率的，应以规划容积率作为评估依据，委托方提供合理说明及证明材料的除外。
4.开发程度估价对象的开发程度应以宗地红线内外现状实际开发程度为准。估价对象红线内已投入的开发费用应包含在财产范围内。
5.土地使用年限估价对象的土地使用年限应依据不动产权属证书的记载确定。不动产权属证书未记载或未办理不动产登记的，可以依据土地权属来源材料的记载确定。不动产权属证书记载的土地使用年限高于法律和行政法规规定的最高土地出让年限的，在土地估价报告中确定的剩余土地使用年限应不高于法律和行政法规规定的最高出让年限。
6.估价期日评估委托书中有明确估价期日的，以评估委托书为准。评估委托书中未明确的，一般以实地查勘日期作为估价期日。7.价格类型涉执土地处置司法评估的价格类型宜为公开市场价格，还可根据土地使用权的类型定义为特定市场条件下的价格。
（二）关于评估方法对于土地及在建建筑物，宜采用剩余法、成本法进行评估。公开市场存在土地及在建建筑物可比交易实例的，可选用市场比较法，同时对在建建筑物的工程进度等进行相应的修正。需要单独评估土地价格的，应当符合土地估价国家标准与行业协会规定。
1.提示闲置土地风险涉执土地处置司法评估实地查勘中，发现估价对象超过国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的，依据《闲置土地处置办法》，应在土地估价报告“需要特殊说明的事项”中披露估价对象存在未按约定、规定的日期动工开发的情形，提示报告使用者注意土地利用的风险。
2.披露法定优先受偿款涉执土地处置司法评估，估价对象存在欠缴地价款、工程款、登记在先的抵押权等法定优先受偿款等情况，应在土地估价报告“土地权利状况”“估价的前提条件和假设条件”中予以说明。
3.工程款优先权仅及于该工程的应用根据《民法典》第八百零七条规定和最高法相关案例，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。因此，执行案件涉及建设工程款优先权的，应分别评估土地及在建建筑物的价格，估价结果应分别列明土地价格和在建建筑物价格。
《涉执司法评估指引》从程序要求、形式要求、实体要求三个方面，规范涉执土地处置司法评估，涉执司法评估实践中，应使评估结果的价格水平与地价定义的价格水平保持一致。土地估价专业人员做好涉执土地处置司法评估，还应依据《财产处置参考价规定》等法律法规以及《城镇土地估价规程》等相关估价国家标准与行业协会规定，具体问题具体分析。
同时，根据涉执土地处置司法评估的财产范围，对于超出土地估价专业人员专业能力范围的，例如工程造价、林木评估等专业，应寻求相关专业专家或机构提供专业帮助，并在土地估价报告中进行说明。
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