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華夏幸福基業擬復制京版“產業帶住宅”

admin7个月前 (09-29)产业新闻28

　　人民網北京5月27日電（賈興鵬）與地方政府簽訂排他性合作協議，一級、二級土地聯動開發，前期開發運營產業園，后期則帶動住宅項目開發，這是華夏幸福基業在環北京區域市場摸索出來的“環京模式”。如今，華夏幸福擬將其移植到北京的房山。

　　5月26日，華夏幸福基業發布公告稱，公司已經與房山區政府簽訂戰略合作協議，合作開發建設經營房山區張坊鎮約定區域。根據公告披露，委托區域佔地面積近120平方公裡，起步區包括兩大功能組團，即鎮中心區和北京國際賽車谷，將成為“承載北京城市與旅游雙功能的產業集聚、人流集聚、居民宜居的重點項目”。

　　受此消息影響，一直熟稔開發運作產業新城的華夏幸福立刻引來資本市場的注意，其股價27日開盤即微幅上漲1.2%。

　　海通証券分析指出，華夏幸福合作項目較單純產業地產應該會享受一定的溢價差，關鍵是該區域內住宅價值存在提升空間。區域內項目銷售均價與北京市中心城區商品房均價存在較大的價差，易於吸引中心城區購房需求外溢。

　　“華夏幸福該項目的收益來源會比較廣泛，因為房山區政府已經確定委托區域有不低於600畝的建設用地指標供公司進行先期開發，預計收益會比較好。這也是京津冀一體化的受益標的。”國泰君安一位分析師指出，“風險也很明顯，園區的后續開發過程存在一定的不確定性。”

　　一直以來，產業新城的開發運作都是華夏幸福的主營業務，以產業園開發帶動住宅地產銷售，已經成為華夏幸福一套熟練的開發模式，而這也使得華夏幸福得以快步向前。

　　據華夏幸福基業2013年度財報顯示，2013年其實現銷售額374億元，較上年同期增長77%。其中，產業新城業務佔據業績大頭，為其貢獻銷售額312億元，業績比重佔到83%。而值得注意的是，這其中，僅產業園區配套住宅簽約銷售額就超過236億元，佔到集團年度業績的63%，而酒店、物業等銷售額還要另計。

　　華夏幸福對這些產業新城項目住宅業務的依賴程度可見一斑。業內分析人士觀點認為，華夏幸福基業在環京市場的開發模式依賴於巨大的政策空間，類似的開發企業在行業內甚至找不到“第二家”，認為其開發模式別的企業也“難以復制”。

　　觀點認為，華夏幸福基業在市場環境、政策水平都要更透明和公正的北京市場，其因為政府政策傾斜所帶來的利好效應會被大大削弱。

　　“政府希望帶來產業、就業和稅收，開發商希望***房子，這是開發商和政府合作共建的根本點，也是蕞大的分歧點，未來一旦合作出現問題，風險因素將會被充分暴露。”上述分析師表示，“對開發商來說，蕞終產業園的開發，還是要落到住宅開發的部分。與政府合作的話土地成本會非常低，資金也更容易籌措。”

　　記者獲取的一份關於華夏幸福基業旗下產業新城的成本結構顯示，其園區住宅配套成本佔到項目總成本的7成左右，而基礎設施、土地整理、產業發展服務3項成本累計也不過20%左右。

　　據記者粗略統計，截至到去年年底，華夏幸福的主要項目也就是以“孔雀城”為代表的配套住宅項目，持有房屋規劃面積接近78萬平方米，且大部分都集中在固安區、大廠區、懷來區、香河區等環幾個環北京區域。

　　2013年，華夏幸福在環北京區域的營業收入接近208億元，同比增長73%，佔集團業界的56%。“華夏幸福是河北固安及環北京區域蕞大的地主，這部分土地儲備佔到公司總儲備的82%。”光大証券的一份研究報告指出。

　　顯然，此次華夏幸福基業再度選擇與北京房山區政府牽手大體量的項目開發，可以看出其對環北京區域的情有獨鐘。但就政策傾斜力度、透明度與外地市場截然不同的北京而言，華夏幸福基業“產業帶住宅”的開發模式能否行得通，目前尚是未知數。

　　“北京市場與外地市場存在巨大差異。更為規范的北京市場，對開發水平、抗風險能力也會提出更高的要求。”機構分析師表示，當前房地產市場處於調整的下行通道，短期市場波動將帶來大的風險。

　　實際上，華夏幸福開發產業新城的收益，對住宅業務的依賴不言而喻。以華夏幸福目前正在開發運作的香河產業新城為例，其涉及土地面積超過40平方公裡，而在華夏幸福與香河縣政府約定的協議中，住宅開發用地比例將不低於該區域總面積的36%，這將意味著華夏幸福至少在香河能夠收獲近15平方公裡的住宅用地。

　　但是在北京市場，這些條件都將收到嚴格限制。弱產業興住宅的現象，政府也難以容忍。多位受訪業內人士對記者表示，因為以產業新城的合作形式拿地，土地價格會比較低，所以之后華夏幸福在該區域運作的住宅項目價格上會有優勢。不過，未來華夏幸福能夠在房山取得多大比例的收益，將取決於華夏幸福與當地政府對住宅用地比例的約定，而這也將是蕞大的不確定因素。

　　記者致電華夏幸福方面詢問此次與房山區政府簽訂的合作協議內容以及未來收益和風險的預判，截至記者發稿時，華夏幸福基業並未予以正面回應。