【年报有料·华夏幸福】环经济圈布局优势明显产城之王销售破千亿‘’资源+成长‘’路径不可匹敌
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原标题：【年报有料·华夏幸福】环经济圈布局优势明显，产城之王销售破千亿，‘’资源+成长‘’路径不可匹敌
华夏幸福基业成立于1998年，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的独特运营模式。
在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列。2011年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。
自2011年借壳ST国祥上市以来，华夏幸福销售额每年都保持高速增长，截止2016年10月31日，销售额已经达到了960亿元，超过了2015年全年销售的724亿元。2016年全年销售额达1203.3亿元，同比增长66.4%。
图：2011-2016年华夏幸福销售业绩及增长速度
在固安工业园区模式的引导下，公司优先发展产业地产，而从销售额的构成来看，销售额主要来源于产业新城和城市地产销售额，产业新城占主要部分。2016年产业新城销售额达901.24亿元，同比增长52%；城市地产销售额达302.01亿元，增速达133%，主要为廊坊市区和北京地区贡献，受益于2016年一线城市及环周边火热行情，业绩翻番。
图：2011-2016年华夏幸福销售业绩构成
在业务布局上，公司继续深耕京津冀区域，并向长江经济带、中原地区、珠三角地区、“一带一路”等热点区域进行全国性扩张，2016年上半年拓展了珠三角区域，未来长三角将会是集团关注的重点区域。
华夏幸福未开发的土地储备量每年都保持充足的量，2015年同比下降主要是因为2015年下半年房地产行情转好的情况下，新开工面积大增。2016年上半年，公司加大了投资的力度，加紧补充了土地储备。同时华夏幸福在园区获取土地具有明显优势，并且成本较低，因此在园区，华夏幸福不需要囤积土地，可以释放资金在其他渠道。2016年年末华夏幸福土地储备共1115.7万平方米。
图：2011-2016年华夏幸福未开发土地储备
2011年到2016年，华夏幸福营业收入年化复合增长率达到了47%，处于高速发展的状态，并且在良好的销售业绩支撑下2016年的营业收入达538.2亿元，较2015年同比增长40.4%，净利润61.7亿元，同比增长23.7%。
图：2011~2016年华夏幸福营业收入及增速
在收入结构方面，华夏幸福以产业发展服务、园区住宅配套和城市地产为主，加上其他在产业地产上衍生出来的一些业务。2016年产业发展服务和土地整理收入贡献率有所增加，园区住宅配套以及城市地产开发所占比重有所下降。
图：2015年华夏幸福营业收入结构 图：2016年华夏幸福营业收入结构
由于公司以经营产业地产为主，土地成本较低，加之不断挖掘产业园区的增值服务，不断为企业创造利润增长极，2011年到2015年间，在房地产行业毛利润率和净利润率下降明显的情况下，公司的毛利润率和净利润率虽然有下降，但幅度不大，依然保持在较高位置。2016年华夏幸福毛利润率达33%，净利润率达11.5%，较2015年均有所下降。
图：2011-2016年公司毛利润率及净利润率
随着公司规模的增长和销售规模的扩大，人工薪酬费用增加，销售费用增长，同时营业收入增多，2016年管理费用率保持不变，销售费用率略有上升。而由于负债的增加，财务费用支出上升，导致财务费用率上升。2016年三费总计占比有所上升。
图：2011-2016年华夏幸福三费占营业收入比重
由于2015年房地产市场行情转好，华夏幸福发行大量债券获取资金来加快公司的开发进度，同时增加公司的土地储备。截止2016年，公司的发债规模为305亿元，平均融资成本在5%左右，导致2016年负债规模大幅上升。2016年华夏幸福融资总额为709.14亿元，较2015年同比增长46.8%，净负债率达66%，在债券到期日会有偿债压力。2016年整体平均融资成本为6.97%，较2015年的7.92%有所下降。受益于高利润率的产业园区业务尤其是产业发展服务业务较快增长和占比提升，低融资成本和多元化的融资渠道，公司的财务结构将进一步优化。
图：2011-2016年华夏幸福净负债率
2016年以来，公司持续深耕京津冀，同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域，截止2016年，公司处于不同阶段的产业园区共29座，随着公司的不断发展，这个数字将会继续上升。
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