看透地产系列第四课：厂房、产业园、仓库（上）
去年10月，华为在深圳龙华区低价拿地的新闻刷屏了很长时间。
2.98亿元，按计容建筑面积76万平算，平均楼面价392元/平；按占地面积51万平算，平均地面价584元/平。
自媒体普遍将这次土地出让解读为，深圳为了留住华为，故意以白菜价供地，下面这篇颇有代表性：
文章以龙华区近期的居住供地和两宗工业用地成交案例进行对比，认为华为拍下的这块地，按土地面积计，单价应该1万元/平以上，现在只卖580元/平，仅为正常价格的1/20：
且不说将工业用地与居住用地对比有多么的滑稽，即使与近期成交的另外两块工业用地的对比，也是不具有可比性的。不明就里的读者，以为深圳厚此薄彼，中等规模企业拿地贵，特大企业拿地便宜。
无论是华为拿的这块地，还是上述自媒体对标的另外两块工业用地，都是底价成交。也就是说，它们的底价（按土地面积计）就差了20倍。
地方政府在土地出让底价的确定上，有很大的裁量权吗？上个世纪是，现在难，深圳更难。
《看透地产系列第二课：住宅（下）》中，给大家介绍过“勾地”的概念。开发商为了低价获得住宅用地，采用很多手段跟政府勾兑。但所谓的“低价”，也只是排除竞争对手，使得土地成交的溢价率（相对底价而言）接近0或等于0，而非人为调低土地出让底价。
同一块地，如果打算卖给别人，底价是1万元/平，那么打算卖给华为的线月，深圳发布了《深圳市地价测算规则》，建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”，并采用智能化测算，减少人为干预：
所谓标定地价，就是设立一些标杆地块，确定标杆地块的市场价，然后将拟出让的地块对比标杆地块，有哪些优势，哪些劣势，按照《修正系数表》进行折算，得出拟出让地块的出让底价。
在标定地价体系前，采用的是基准地价，一套依据马克思主义级差地租理论制定的价格体系。用股票估值的方法来类比，标定地价相当于市场法（可比公司法），基准地价（的初衷）相当于收益法（DCF）。实践中，用土地效益来定价越来越困难，基准地价也越来越多地采用市场交易数据。
工业用地不比住宅用地，专用性很强，招拍挂就是走个流程，竞争并不激烈，普遍按底价成交。
也就是说，华为拿的地块，换了别的企业，比如中兴通讯去拿，也是这个价格。
那为什么看上去跟周边成交的工业地块差了20倍呢？
出让价格从来都是按计容建筑面积算的，而不是按占地面积算的。拿来对比的两个地块容积率高达6和7，而华为地块容积率只有1.5，如果按建筑面积算，华为拿地价格392元/平，而拿来对比的两个地块约2000元/平，只有四五倍的差距。
拿来对比的两个地块是总部用地+研发中心，都含有办公楼的性质，不是普通的厂房。根据《深圳市地价测算规则附表》的规定，地价需要在一定权重上按办公楼的价格计算，而办公用途的土地价格比较高，接近住宅，整体地价自然被拉高。
，远非以上自媒体所说的1万多元/平。下图中，小编圈出来的就是市政府指定的标准工业地块，里面的数值就是单价：
华为拿地价格能比标定地价打五折，主要是用途属于新一代信息技术，符合战略性新兴产业的定位，修正系数是0.5。
这并不是多难的事，拿来对比的两个地块，经小编查证，用途均限定于激光产业，也就是高端装备制造，也同样享受了0.5的修正系数。
1.我们知道，买房子收租是很不划算的，因为房子贵，房子贵的主要原因是住宅用地贵。既然工业用地的地价普遍很便宜，那么
2.由于大型工业用地或者产业园往往比较偏远，政府需要补足基建短板。但由于
直接卖住宅用地的话，由于远郊基建差、产业基础薄弱，也卖不起价。华夏幸福说，我帮你修路搞基建，钱你先欠着，欠到一定程度还没钱还，就拿几块住宅用地给我抵债。这时基建也修得差不多了，产业也有了（把外地企业引进当地产业园），住宅也能卖起价了。并且，由于掌控基建进度，拿地的时候，没有开发商敢与之竞争。如果你敢把我看中的地拿走，你开发的楼盘门前的路，十年都修不好，走着瞧。
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