拓“三新”寻“平衡”华夏幸福“水逆”后的新征程
中华人民共和国住房和城乡建设部主管
经历2018年的裁员和资金危机之后，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）第一次公开承认曾经面临的困局。“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼、跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”日前，华夏幸福发布2018年年度报告（以下简称“报告”），《致股东信》开篇如是说。
报告显示，报告期内，公司实现营业收入837.99亿元，比2017年增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比2017年增长32.88%。截至报告期末，公司总资产4097.12亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。
报告期内，公司实现销售额1627.61亿元，较2017年同期增长6.93%，其中，产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，其他业务（物业、酒店）销售额24.54亿元；公司签约销售面积共计1502.85万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，在建未售面积约为481万平方米。
2018年之前，华夏幸福的战略未发生过大的变动，始终以产业新城为核心、以住宅销售为现金流供给、以重资产开发为核心模式，聚焦核心城市周边的外溢区域发展。2018年以来，华夏幸福对战略结构进行大刀阔斧的改革，将从重资产转向轻重资产匹配、从核心城市外溢区域转向与核心城市兼顾、从产业新城转向与商办物业兼顾。
报告显示，公司投资运营的园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额约为1660亿元，其中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长51.84%；公司新增产业服务收入238.92亿元，其中环北京以外区域新增产业服务收入126.78亿元，同比增长316%。
值得关注的是，在报告中，华夏幸福提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。
在产业新城方面，华夏幸福将继续做强，做到“三个坚持”不动摇——坚持产业新城逻辑，提升区域价值；坚持一区一策，提升经营水平；坚持精准投资，加速优质资源获取。
在新业务方面，公司将采取轻资产、重资产并举新模式；同时，在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域；在地域布局上，聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。
有消息称，在公司内部，以上提到 的“三个开拓”被称为“三新”，是新任总裁吴向东提出的全新概念。
今年2月19日，吴向东辞任华润置地执行董事、提名委员会主席，加盟华夏幸福，出任公司联席董事长。据悉，这位明星职业经理人到任后，华夏幸福设立双总部，吴向东从华润置地带来近50人团队坐镇深圳总部，主要负责华夏幸福的新业务开拓和管理。据悉，该团队目前仅有百余人员配置。
过去，因业务受产业新城开发模式限制，即前期将大量资金沉淀、后续回款周期较长，华夏幸福在同行中是出了名的对资金要求高。因此，吴向东上任后的第一件事情便是增加资金周转更快的新业务。
吴向东及其团队要做的“新模式”为轻资产输出，要做的“新领域”是包括养老、长租等商办持有型物业。
据华夏幸福内部人员透露，华夏幸福一方面完全保留核心城市周边做产业新城和住宅，另一方面增加城市核心中的商办物业和住宅。这可以将其理解为两大股东控制下的双轮驱动。
有业内人士分析认为，这意味着华夏幸福将成为全地域布局房企，围绕都市圈从三四线小镇向内圈层一线核心城市发散。如果北京和深圳总部能够在新旧业务之间找到资金、运营和管理之间的平衡点，华夏幸福的经营边界将大大扩充，若这一平衡点始终难寻，内部则可能出现资源争夺的情况。
“目前两个团队相对独立，可共享行政、财务等服务性资源。”华夏幸福内部人士称。
据华夏幸福内部人士透露，自从2018年引入中国平安作为战略投资者后，华夏幸福的内部变革就已经在发生，目前其内部在做投资标准化制度建设，要求投资风险管理能力有一定突破，“现在要投一笔钱不太容易，有各方面的考虑。”
舆论的焦点集中在2018年7月10日，华夏幸福控股股东华夏控股通过协议转让方式，作价137.7亿元转让5.82亿股公司股份，占总股本的19.7%，引入第二大股东中国平安。中国平安的到来为华夏幸福带去了诸多不确定性，却也带来了财务方面的安全感。
报告显示，期内，平安人寿入股华夏幸福，受让华夏控股转让的19.70%公司股份。2018年9月26日，公司与中国平安签署战略合作协议，双方在一站式综合金融服务、实业协同发展方面展开全方位战略合作。2019年2月，平安人寿继续增持5.69%的公司股份。截至本报告披露日，平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。
业内分析人士表示，中国平安与华夏幸福可谓资源互补。一个有资金，一个有产业新城。中国平安曾公开表达过对华夏幸福的热爱，“对华夏幸福的投资，是偏长期的财务性投资，具有战略协同效应。未来，双方将响应国家政策，解决社会难题，在医疗健康、养老产业等方面协同发展，聚焦长租公寓及康养服务两大领域。”
华夏幸福对双方的合作也曾给予高度评价，“随着华夏幸福与中国平安的牵手，公司治理结构优化、资本市场信心提振，不动产和金融深度融合构筑起强大的护城河，将重新书写中国不动产发展的新篇章！”
对华夏幸福募集资金的走向，坊间曾有传言称，中国平安的资金并没有进入上市公司体系，而是进入了华夏幸福董事长王文学的个人口袋。对此，华夏幸福董事长办公室秘书林成红表示，中国平安入股的第一笔款项确实没有进入上市公司体系，而是进入到了上市公司母公司华夏控股中，全部用于解除母公司的股权质押。据Wind数据统计，截至目前，华夏控股尚在质押股份为7.8亿股，占总股本26.05%，占其持有股份73.13%。而第二笔资金目前仍有一部分流入华夏控股中，在办理完相关解质手续后，其余款项将进入上市公司体系中。
在开源的同时，华夏幸福也在节流。引入中国平安的过程中，华夏幸福减少了拿地投资，减慢了产业新城异地复制的节奏。报告显示，2018年期末，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，而在2017年期末则有988万平方米，不增反减的土地储备数据极为少见，这直接导致了2019年一季报中，华夏幸福房地产销售收入和产业新城项目的业绩均同比下降超过30%。华夏幸福方面对此的解释是“防风险”。
从2017年到2018年，华夏幸福存货数量增幅仅为10%，土地储备数量不断下降，产业新城异地复制节奏放缓，一系列防风险措施之后，资金安全性提高，但同时也出现了新问题，即土地储备不足、后劲不够。
因此，有消息称，华夏幸福开始在今年一季度大面积购地。但经历了“水逆”的2018年后，华夏幸福如何在效益和安全之间寻找更合理的平衡，一切等待时间给出答案。
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