房企取得土地的10种方式（上）
聊起这个话题，其实熟悉拿地的朋友也都明白，蕞核心的就是如何通过合规，并且尽量定向的获取土地。
本文重点介绍土地获取的10种模式，涵盖了当下房企拿地的主流操作模式，共分为上、下两篇，今天分享上篇，明日分享下篇。
这个途径，是蕞合规的一种土地取得方式。
县级以上地方政府按照公开招标挂牌或者拍卖的方式拍出储备土地，开发主体或者参与开发者拍得土地的一种方式。
这里要提到的一点是，公开拍卖的土地竞拍时的保证金，得用自有资金，而且要进行穿透审查。
但现实是，还是有很多开发商从资金角度考虑，违规采用各种方式来做保证金，或者拍地的土地款融资，专业名词上有一种说法叫土地前融。
土地款融资大概有股权直投、债权收益权转让，债权委贷、明股实债、股债融合等各种方式，除了股权直投外，其他4种方式都存在或多或少的问题，一定要予以留意，避免不合规性的风险。
凡是符合国土资源部、当地政府国土部门规定的情形下，一般规划性质为商业办公、工业、产业等项目的土地（有些商业办公的项目可能可以含有一些少量的配套住宅，但总量比例都比较低），可以采用带方案挂牌的方式取得土地，此种方式需要提前对出让的土地进行功能定位方案设计，作为招标的一个重要筛选条件。
那么在土地出让的挂牌竞价阶段，就会筛选出一部分优质的参与者。
也就是说公开招标挂牌，可以带着方案，那么对于这些方案可以进行评分，或者说设置一些门槛，通过这种方式来筛选出一些优质的竞标者。业内也常常采用这种方式进行勾地。
这主要的法律依据是招拍挂出让国有建设用地使用权规定，也就是国土部的39号文，对于商业办公等综合性土地的开发，出让的项目可以向竞买者设置前置条件，在实操当中，对于有意愿并且能够适度定向取得土地的开发商是有一定帮助的。
因为这里一旦设置了条件，也是间接的来筛选了一部分竞拍者。
这里设置的条件一般是对开发者的开发资质、资金实力、过往的开发业绩等综合性的条件提出前置要求，但不能条件设置到蕞后只有一家开发商中标。
也就是说所设置的条件还是有一定的适度性、合理性。
不能说设了条件之后，这个条件全国只有一家开发商能够达到，那么也就变成完全的定向了，这样的挂牌条件也是不被允许的。
根据城市房地产管理办法规定，在建工程达到总投资25%以上时，可以以在建工程的方式进行转让。
一般工程在出±0时，基本已经达到总投资的25%左右。此时取得的项目已是通过资产交易方式取得，完全可以定向取得项目。
这种方式在过去其实是一种定向取得土地的很好方案，因为有些开发者可以代替当时的土地权利人去进行设计方案，然后再进行代建。
当代建达到了25%之后，再通过在建工程转让的方式转让到真正的开发商的名下。
但是，自从国务院32号令出台之后，在建工程转让与国资有关的，必须在产权交易机构进行公开挂牌进行转让。在这个文件之后，此种方式在与国资的合作当中其实受到了很大的限制。
除此之外，在建工程转让其实也有很多的利弊，从弊端上来讲，比如设计方案是没有办法更改的，再比如对于项目转出方来讲，土地增值税和企业所得税的税负的压力会比较大，程序会非常繁琐。
已经取得土地使用权的公司进行股权转让，是较为常见的一种土地取得方式，也是非常常见的一种土地并购的方式。
这种方式一般有三种类型，头部种类型是承载土地的标的项目公司全部或部分股权转让。
第二种方式是在标的公司的境外结构的某一个层面进行部分或全部的股权转让。
第三种方式是承载这个土地的项目公司，它的股权结构当中具有国有资本，那么国有资本的股权转让需要在交易机构进行公开挂牌转让。
境内的交易和境外的交易的区别就在于境外的交易方式，股权转让的保密性比较强，因为有些项目公司本身的股权追溯到境外的某些结构上，可能是没有办法看到一个真实的股权结构。
尤其在某些层面可能甚至连股权穿透都没有办法做到，但是对于需要长期发展的房地产公司的主体，尤其是需要进行拍地或者勾地的主体，就不大适合在境外的结构进行转让。
因为与政府的沟通会造成比较大的障碍，很多政府部门也会去核查项目公司上层的一些结构。
另外如果是前期已经由政府平台公司取得的项目，那么也可以逐步用这种方式来定向交易给实施主体。
这当中存在非常多的各种各样的变化的方案，但是也是因为受到国务院32号令企业国有资产交易监督管理办法的调整，所以各个地区关于国资股权挂牌时设置的条件门槛不一，一般来讲，要达到定向交易的难度还是比较大的。
下篇预告：房企取得土地的10种方式（下），不见不散。
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