小白也能看懂产业地产四种类型全解析！
开放商企业的运作模式是蕞接近于传统房地产开放商的。他们以二级开发为主，按照“拿地-建设-销售”的流程，建设标准化或定制化的园区，并以租赁、出售或合资的形式经营。相比产业孵化和资产管理，这种经营模式会更加贴合市场现有的产业需求，也就意味着能够更快实现成本回收。
联东创建于1991年，专注于产业服务和园区运营，已经发展成为具有全国影响力的产业集团。旗下核心企业联东U谷，目前在全国83座城市投资运营产业园区432个，引进、服务新兴制造业和科技型企业超过16000家。
中小型企业一直是联东U谷的主要客户群体。基于这个特点，联东共推出两种产品类型。一种是为长期合作的品牌大客户打造高端的总部综合体，即我们现在更常提到的总部基地；另一种则是针对普通客户的产业综合体，配以标准化的厂房、低密度的办公楼以及一系列基础设施。这种纯粹的开发模式能够在更短时间内形成规模效应，实现各方联动。
相比传统产业地产商租售并举的模式，以金融为核心的投资运营商们的行事作风更加大胆先锋。他们偏爱投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，以此获得租金和资产增值收益。这种资产证券化的运作机制能够让公司在前期的并购和物业投资上更容易抢占先机，而在后期对接资本市场进行业务拓展时，不管是资金动力还是金融退出方面也可以游刃有余。
他们是资本市场上敏锐的猎手，精准锁定雾影重重森林中的蕞具价值的猎物后，利用自己殷实的金融实力快速入局，又在恰当的时间及时退出止损。
案例浅析：我国头部单文创园区ABS——上海·金地威新8号桥
金地商置是这批以金融为核心的投资运营商的代表之一，成立于2013年，精于产业园区、商业办公、租售住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。旗下金地威信产业在2022进入克而瑞全国产城运营商品牌力TOP3。
2016年，金地商置收购启客集团“8号桥”项目85%股权。2017年，联合嘉实资本和稳盛投资，以项目本身为基础资产，未来租金收入为预期收益，发行了我国头部单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，将未来租金变现，实现了产业地产证券化。根据上交所公布的8号桥资产支持专项计划公告，该项目共发布9个品种，前8个品种为5.74%的固定收益率的“优先级”证券，信用评级AAA。后1个品种则为浮动利率的“次级”证券。当每个季度的租金汇入奖金池后，金地商置会优先支付固定利息，剩余用于支付浮动利息，从而降低风险，压低融资成本，扩大盈利空间。
深耕土地一级开发、建设产业新城的土地运营商们往往和政府有着更紧密的联系。他们以开发性PPP模式与政府达成深度合作，拥有从土地一级开发、招商引资、二级开发到后期运营的全部开发建设权，从而打造城乡一体、产城融合、生态宜居的新型城镇。这种更高市场化程度的开发模式，既放大了政府的管理职能，又释放了企业的效率优势，成为不少县域城市的发展选择。
当政府让渡更多的权力与资源，除了与政府的谈判能力，土地运营商的产业发展把控能力和区域产业规划等能力也将接受更多考验。
华夏幸福成立于1998年，是从事中国产业新城开发服务的领军企业，拥有以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。产业新城是其六大业务板块的基本盘。其运营的产业新城布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。
产业运营商奉行的是以物业租赁管理和产业专项培育为核心的轻资产运营模式。他们更倾向于从入园服务、法律服务、政策服务到投融资服务等各方面，全方位助力企业的成长。这种模式有一个我们更为熟悉的说法——孵化器。这就要求产业运营商具备深厚的人才资源、产业资源、政府资源以及品牌资源。因此，产业运营商服务的产业园也往往以高科技园区为主。
浩产智联是成都领先的产业地产综合服务商，有着双30强股东背景，是专注于做招商和运营的轻资产运营公司。主要为四川省内的工业产业园区提供产业开发咨询、产业招商代理、企业服务、综合运营管理、资产管理以及智慧园区建设等全生命周期产业运营服务，助力企业客户实现产业发展战略和国有资产保值增值。目前服务园区规模超600万平方米，其中包括成都产业集团新都香创制造园、双流屏芯智能智造总部基地。
《中国产业园区创新启示录》S-park火花
《为什么说联东U谷是产业地产元老？》前瞻产业研究院
《产业地产证券化？——剖析我国头部单文创园ABS》前瞻产业研究院
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