宝湾物流REITs获批与资产稳定性探寻
继2023年年底成功申报后，2024年5月6日，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金正式获深交所审核通过。
作为华夏深国际仓储物流REIT之后获批的2024年第2只仓储物流REIT项目，华泰紫金宝湾物流仓储REIT的底层资产与申报时所披露的情况有所变化。
据悉，原有的廊坊宝湾物流园项目或被剔除，保留余下三宗项目。
“为避免廊坊项目影响REITs整体收益，保护投资者利益，本项目拟删除廊坊宝湾物流园，以天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园三个仓储物流园作为基础资产申请首次公开发行。”
调整之后，华泰紫金宝湾物流仓储REIT整体入池资产的估值约12.26亿元。
针对华泰紫金宝湾物流仓储REIT底层资产的调整一事，观点新媒体查询了于2024年4月发布的相关问询函。华泰证券彼时表示，截至2024年2月29日，因廊坊市高标仓新增供应较多，当地仓储物流市场出现较大波动，整体空置率大幅上升、去化压力较大，出租率和租金水平有所下降，且预计市场下行趋势短期难以逆转。
因此，基于审慎考虑，为避免廊坊项目影响REITS整体收益，华泰紫金宝湾物流仓储REIT拟删除该项目。经过这一修改，华泰紫金宝湾物流仓储REIT的估值将减少6亿元左右。
观点新媒体询问了廊坊宝湾物流园内的某租户负责人，其表示，目前园目内空置并不算多，且有部分租户在未完成付款的情况下先进驻了物流园。
再看目前REIT现有底层资产天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园三宗项目，天津项目位于天津滨海新区中心发展区，即中国（天津）自由贸易试验区内，主要引进当地物流业务。此外，物流园与京津冀海上门户天津港之间距离约8公里，或可实现辐射东北、华北、西北，国际连接东北亚与中西亚。
项目占地面积3.3万平方米，总建筑面积2万平方米，共建设冷库1栋、常温库1栋以及配套附属用房，总投资1.6亿元，计划在2024年12月前竣工并投入使用。资料显示，该项目定位以生鲜配送为基础，探索开发医药合作空间，打造为服务京津冀都市圈的生鲜、医药加工配送中心。
截至2023年12月31日，天津项目共有27家租户，租户行业涵盖物流、贸易、汽车、零售及建筑等，租户结构较为分散，也在一定程度上缓解了去化问题。
南京项目位于南京市江宁区，该区域从东西南三面环抱南京主城，而江宁空港是南京物流枢纽之一。园区可使用面积12.6万平方米，有4栋双层道库及一栋12层高的综合配套楼，超三分之二的仓库为单层、双边月台仓库。观点新媒体查阅资料得知，该物流园招商目标主要聚集在快递快运、三方团购。
截至2023年12月31日，南京项目出租率为97.9%，签约率为100%。据问询函所披露的资产评估及现金流预测，南京项目2024年出租率下调至90%，2025年逐步提升至92.5%，2026年起恢复至95%。
嘉兴宝湾物流园位于浙江省嘉兴市秀洲区，该项目评估值为3.01亿元，但评估单价则占据头榜，达到5023元/平方米。根据该项目《不动产权证书》显示，嘉兴一期物流园项目土地使用权面积为5万平方米，建筑面积合计为2.77万平方米；二期占地面积约5.38万平方米，总建筑面积约3.22万平方米。
截至2023年年底，嘉兴项目签约租户共计7个，出租率为100%，主要租户分布在光伏制造、供应链、快递快运、零售领域。
据华泰证券透露，目前该项目租户均较为稳定，约85%已出租面积预计于2025年-2027年到期，“假设南京项目2024年出租率为90%，2025年逐步提升至92.5%，2026年起恢复至95%，嘉兴项目出租率97%均具有较高的可实现性。”
97%的出租率预测来源于招募说明书中所提及的评估机构估值，空置情况具体假设为：天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园2023-2032年空置率为3%，南京宝湾物流园2023-2032年空置率为5%。
从现有数据来统计，2024年底前，三宗项目到期租约面积合计为23.42万平方米，占全部可租赁面积41.28万平方米的比例约为56.76%。
其中，天津宝湾物流园2024年底前到期租赁面积共13.79万平方米，已完成续约或换租的租赁面积为2.59万平方米，占比18.83%。天津项目租约期限以1-2年为主，大部分存续租约会在未来2年内到期，但到期时间具有一定分散性，续租、换租的招商压力得以缓解。
南京宝湾物流园2024-2025年到期租赁面积约为天津项目的三分之二，共8.21万平方米，已完成续约或换租的租赁面积为9798平方米，占比11.92%。待完成续约的租户共九家，其中3.78万平到期时间集中在2025年，占比52.35%。
此外，南京项目2024-2025年租约到期且待续约的租户共八家，其中最大租户为某第三方物流企业，租赁面积1.67万平方米。据华泰证券表示，该租户有意愿将南京区域的用仓需求全部整合至南京项目，续签意愿较为强烈。
而嘉兴宝湾物流园到期的租赁面积最少，共2.99万平方米，已完成续约的租赁面积为8689.76平方米，占比29.01%，其中2967.43平方米的合同于2024年3月14日到期不再续租，替代租户2024年3月15日进驻。
2024-2025年租约到期且待续约的租户，某光伏企业租赁面积最大，达到1.49万平方米，其生产基地距嘉兴项目较近，仅15公里，因而嘉兴项目成为设仓的首选位置。
截至2024年2月底，天津、南京、嘉兴项目出租率分别为99.8%、99.3%，及100%，从这项数据来看，稳定性较强。
不过需要注意的是，在招募说明书及华泰证券回复问询函中，皆提到了三宗项目估值下降风险：天津项目评估值从2023年9月的5.28亿元下降至2023年12月的4.93亿元；南京项目由4.7亿元降至4.32亿元；嘉兴项目评估值下降金额也达到1300万元左右。
三宗基础设施项目最新估值结果变化情况
由此计算，除去廊坊项目后三宗资产总评估值约13.12亿元，当下评估值已降低约1亿元。
虽然经历估值下降、廊坊项目不再纳入发行资产的变动，宝湾物流在资产证券化道路上还是走出了关键一步。
截至2023年12月底，宝湾物流在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米。2024年，计划新增开工5个项目，总建筑面积约43万平方米；计划交付6个项目，总建筑面积约90万平方米。
2023年，宝湾物流营收增长至18.35亿元，净利润也增至0.48亿元，经营性现金流净额11.86亿元；负债方面，宝湾物流目前负债153.16亿元，对比2022年增长约29亿元。
因此，华泰紫金宝湾物流仓储REIT能够成功获批，能有效解决未来宝湾物流源源不断地资金需求，防止因负债大额的利息支出导致的利润削减。
值得注意的是，截至目前，与华泰紫金宝湾物流仓储REIT同时期受理的华夏深国际仓储物流REIT也在4月正式获得中国证监会准予注册的批复，而2023年12月初受理的中航易商仓储物流基础设施REIT尚在问询阶段。
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