地产******华夏幸福
一家借产业园东风生长起来的企业，如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式，在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中，它又如何把政商关系用到极致。
过去两个月，雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）的股价坐了一趟过山车。
4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高（除权后价格）。但到4月17日，雄安概念股退烧，华夏幸福一度跌停，此后再度走出一条上扬曲线亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国（的近两倍，超越绿地控股（600606.SH）63亿元。
国泰君安研报显示，华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。
作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调******。2016年，华夏幸福以1203.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业，19年来走过了一条怎样的发展之路，在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国？它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张？一路带领华夏幸福走到今天的董事长王文学，又是一个怎样的人？
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得头部桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大
公开资料中，王文学的信息少之又少，成立华夏幸福19年来，他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福，常会提及王文学的政商关系，但追问下去，往往又难以深入。
据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解，王文学1965年5月出生于河北霸州，家境普通，中专学历。早年，他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年下海，开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。
王文学从火锅店起家，用25年做成了中国第七大房企。资料图。
一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他早年在市交通局运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。
由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路，人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大，来吃饭的也包括部分当地政府官员。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。
那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。
然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了头部次重磅打击。
1997年亚洲金融危机爆发，随后全国财政收紧，1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。
这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。
王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。
在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。
审时度势，以退为进，这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学不难判断，继续向政府讨要欠款，收效甚微。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。
一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，1998年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。
此时，王文学的付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关政府部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。
拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。之所以借款还债，是他认为债主天天******不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯--每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。
1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身。这是王文学头部次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来，从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。
王文学四处考察。据《财经》记者了解，在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科（000002.SZ）进入房地产业已有十载，且万科尚有子公司对外提供房地产策划等******。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，从而加持了华夏幸福头部个地产项目。
一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。
此后，王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到1999年，头部个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得头部桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。
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