回顾过去两年，伴随着房地产行业的深度调整，土地市场也发生较大波折：2021年年初“两集中”土拍政策出台，同年8月土拍规则升级，随后由于房地产市场快速回落，土地市场亦明显降温，土拍规则随即优化；2022年底自然资源部发布通知，允许各地政府在公开的拟出让时间段内多次发布出让公告，至此“集中供地”模式淡化；2023年以来，房地产销售恢复不及预期，土地市场整体延续低迷态势，仅少数核心城市优质地块竞争激烈。

　　面对土地市场下行压力，各地政府短期通过降低企业参拍门槛、延长土地出让金缴纳期限等方式激发房企拿地意愿。与此同时，土地市场作为房地产开发链条的最前端，土地出让条件和规则的变化也能够反映出长期行业发展模式的变化趋势。基于此，我们梳理了近两年重点城市土拍规则的变化和最新特点，总结出以下三个行业发展方向。（点击索取完整版报告）

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　　方向一：竞自持城市数量减少，新增租赁用地供应量缩减，租赁住房来源或侧重存量盘活

　　近年来，各地持续优化调整租赁住房土地供应，涉租地块数量逐步降低，部分地区取消竞自持土拍方式。2021年自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地计划中多数城市租赁用地占比接近或超过10%，近两年22城逐步调整租赁地块供给量，根据梳理，2023年供地计划中除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市占比不超过6%，普遍低于2022年。同时，各地土拍中竞自持地块数量逐步减少，2023年1-7月，22城中仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。

　　整体来看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力，同时，我们也看到，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”，如2022年8月住建部明确“十四五”期间全国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间），今年全国住房和城乡建设工作会议上提出“新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”，在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，7月24日中央政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。当前北上广深等核心城市均出台政策，支持盘活存量资产建设保租房。

　　表：重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比

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