国家这一政策开发商们注意了！
原标题：国家这一政策，开发商们注意了！
我曾经说过，如果说深圳是中国社会主义先行示范区，那么2019年之后的海南岛就是中国房住不炒实验区。
因为，从2019年开始，各种各样中国房地产的新政都开始在海南开始试验。
包括且不限于：经济适房的升级版——安居型商品住房政策，另外岛上必须100%成品住房交房等等。
这几年，中国许多具有试探性质的房地产新政，都会在小小的海南岛试水，如果效果好，大概率就会在全国铺开。当然一旦效果不理想，负面作用就会局限在小岛上，对整个国家的影响不大。
第四步、园区在部分成熟之后，将部分片区土地，以各种名义进行出让，收取土地整理的收益。
所以，地方政府既招来了产业，又发展了房地产，实现了GDP的双丰收。
而对于华夏幸福，既卖了房子，也卖了土体，又可以通过招商运营赚钱，更是一石三鸟。
那么，华夏幸福真的能招来产业吗？
去年，我去环京大厂县考察市场，专门去了一趟华夏幸福的潮白新城，问了一个当地政府朋友，华夏幸福能不能招来产业，产业的质量怎么样。
对于华夏幸福的产业招商能力，朋友还是持着一个肯定的态度的。
华夏幸福还是能够招来一定的产业，比如在潮白新城的机器人园区，还是有国内一些机器人厂家入驻，带来当地人的就业。
然而，朋友说，相对于产业，可能华夏幸福对当地的房地产影响更大。早在产业入驻之前，华夏幸福早就把地建成了房子，把房子进行了销售，并且带动了房价快速的上涨。
所以，对于潮白新城来说，与其说是一个产业新城，还不如说是一个房地产新城。
因为，越到蕞后，你会发现产业新城中，产业可能并不多或者空置很多，更多的还是房子。
下图是华夏幸福一某个产业新城收入和支出的分配表。
你会发现该公司蕞大的营业收入部分还是园区住宅配套和土地整理，这里园区住宅配套就是指的普通住宅销售，这里的土地整理指的是把地交给别人开发自己的收益。
这两项占了整个新城收益的大部分，当然产业发展服务也有一些，但是站的比例不多，其他的更是寥寥。
当然，在这里也不能完全否认华夏幸福的这套玩法。毕竟有了这套玩法，多多少少促进了各个地方产业的发展，因为论招商，华夏幸福确实比一些资源有限，人脉有限的县政府要强很多，毕竟他们也是玩了很多年了。
然而，令人有所隐忧的是，在华夏幸福这套模式开始20年之后，差不多中国一半的开发商都学玩会了这种“x+住宅”的模式。
比华夏幸福更早的万达一直就在玩“商业中心+住宅”的模式，万达广场就是城市的中心的口号喊遍大江南北。我曾经一度以为万达广场很挣钱，后来和一个万达的朋友吃饭才知道万达至少80%的利润来自于住宅，万达的商业更多的是用来“赔本赚吆喝”的。
因为有了万达广场，才能从地方政府手中拿到城市的黄金地块，有了万达广场，才能拿到低价的土地。
后来，这种“x+住宅”的模式，又演化为多种的形态。比如，旅游+住宅，比如教育+住宅，比如娱乐+住宅，不过核心模式一直没有变。
利用“x”从政府手中低价拿地，利用住宅获取利润，而这种操盘很大的问题就是，一旦住宅销售完毕，整个x部分就进行地就异常缓慢，而且不少也会变成烂尾。
很显然，这种“x+住宅”的模式，这两年有点玩的过火了，海南这一次出台新政，明显就是针对于这种华夏幸福模式和类华夏幸福的模式出台的。
大家可以品品“严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应”，这句话中的味道，很明显国家想把X和住宅脱钩，另外也是防着一些开发商借着新建别的非住宅项目，把海南从国家的定位的“自贸岛”变成“住宅岛，炒房岛”。
毕竟，产业就是产业，住宅就是住宅，没有一个国家可以靠住宅完成自己的产业梦，强国梦。
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