华夏幸福进行园区设计、土地整理和建基础设施等，建好后地方政府分别按成本价的110%、110%和115%进行回购。但此时地方政府没有园区的土地收益和税收地方留存部分，所以这部分就变成了华夏幸福的应收账款。

　　此时华夏幸福就向地方政府买园区内的土地建成房子后出售，这部分就是园区地产，政府有了土地收益后，就支付上述的应付账款。

　　其实华夏幸福向地方政府买土地，然后地方政府再用此笔土地收益支付应付款，实际就是地方政府用土地支付华夏幸福的应付款，所以华夏幸福的应收账款随时可以收回，只不过收回的是园区土地，需建成房子出售后才能变现。

　　这就是园区地产是华夏幸福现金流的关键。所以华夏幸福选择的开发区必须是要能卖掉房子的地方。

　　园区建成后，华夏幸福招商引资，引企业入住，此时华夏幸福有产服费（新增投资额的45%），帮助入住企业建厂房的代建费，还有园区物业管理费（这部分很少，基本忽略不计）。

　　地方政府卖给入住园区的企业土地，有了地方留存部分的税收。这些钱来支付华夏幸福的应收款。

　　其实工业用地价格很低，地方留存的税收也很少，不够支付新增投资额45%的产服费，因此华夏幸福继续向地方政府买园区土地建成地产后出售。

　　后期，招商引资入住的企业多了，地方地方政府获得的税收足以支付华夏幸福的应收款，华夏幸福收回所有应收款。

　　例如一个企业在华夏幸福的园区投资100亿，华夏幸福可得45亿的产服费，如果华夏幸福入股30亿，叫这家企业入住华夏幸福的园区，华夏幸福还可得45亿的产服费，不仅获得了入住企业30%的股份，还能得到15亿的收入，。看起来是天上掉下来的馅饼哦。目前入股企业的事由大股东的知合资本在做。

　　a. 对于开发园区的早中期，园区地产是资金流转的关键。

　　b. 对于成熟的园区，入住企业的购买土地和上交税收足以能使资金流转，园区地产只是起到增加利润的作用。

　　c. 目前环北京限购，对于固安来讲资金流问题不大，只是减少了一些利润，但对于其它的大厂、香河、霸州等环北京区域的开发区则对现金流有严重影响。

　　d. 招商引资的企业最好是资金密集型和劳动力密集型企业，资金密集型企业投资大，华夏幸福获得的产服费多，劳动力密集型企业可使当地人口增加，对城市发展非常有利，同时也有利于华夏幸福园区地产的销售。

　　这个是不公布的。其实你看每年的产服费用就可以了。只是无法区分这产服费用有多少是土地整理、基础设施建设，有多少是落地投资的45%产服费用。

　　我在年报上没有看到去年落地投资总额，租房兄有相关数据吗？

　　你去看一下华夏幸福的园区协议，上面写的清清楚楚

　　除了对于45落地投资额的理解不敢认同，其余我都同意

　　华夏幸福的资金流转图 1、 园区早期华夏幸福进行园区设计、土地整理和建基础设施等，建好后地方政府分别按成本价的110%、110%和115%进行回购。但此时地方政府没有园区的土地收益和税收地方留存部分，所以这部分就变成了华夏幸福的应收账款。此时华夏幸福就向地方政府买园区内的土地...

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